原标题：【猪看楼】和光尘樾：它不是最“壕”的保利，但可能是最“潮”的保利
2019年，按权益金额计算，在重庆主城开发商销售排行榜上，有6家企业销量达到了100亿以上，排名前五的分别是龙湖融创万科金科恒大，排名第6的是谁呢？是保利，成交100.16亿，比排名第七的华润大概多了32亿（数据来自克尔瑞）。
我记得大概是在三年以前，第一次在这个公众号上聊保利的时候，说在重庆市场上、它是一家有点另类的企业，另类在哪里呢？你可能很少听到身边有亲属和朋友宣称自己是保利的粉丝，但是这却丝毫不妨碍它每年都能卖个大几十亿、再到今天的上百亿。
那么问题就来了，保利每年这么大的成交额、这么多的客户，是从哪里来的？我自己觉得，和它的项目选择有很大的关系，在过去很长一段时间内，保利的楼盘，大多数都选址在内环以内、地段很成熟的区域，从龙头寺的香槟花园，到杨家坪的花半里、南桥寺的香雪、石坪桥的爱尚里、鸿恩寺的江上明珠，再到二塘的观塘、溉澜溪的观澜，差不多都是这种类型，这些楼盘容积率都不算低，产品定位也并不特别高大上，但普遍都有一个特点，就是周边配套成熟，生活很方便。客户第一眼看的时候未必有多喜欢，但在各个售楼部转一大圈以后往往会发现，还是它们好用一点，所以最后还是掉到了这些项目的碗里。
但是，在今天以及未来，重庆楼市的主战场，不再是“内环以内”、龙头寺杨家坪南桥寺石坪桥二塘溉澜溪，而是西永大学城茶园中央公园龙兴水土高职城，也就是通常所说的“二环时代”。
对于开发商来说，“二环时代”的竞争规则明显不同了，显而易见的区别至少有两点：一是周边不再有密集的原住民、自然客户的数量大大增少；二是新兴板块地多项目多、竞争对手更多，这一增一减，对于开发商来说，就从另一方面代表着压力。在市场火爆的时候还好说，大家买房热情高，项目多点也没啥、彼此之间没差异也没啥，反正房子都有人买，你好我好大家好，但市场一旦不那么火爆的时候，压力就来了，你要么拼产品，要么拼价格，在这两条竞争路径里，你至少得要在其中一条占据明显优势，才能混得下去，去年四季度各个新兴板块的楼市，都看得到这种迹象和端倪。
而按照今天的地价房价水平，以及行业的整体利润空间，拼价格是不现实的，因为在这条竞争路径上只有更低没有最低，若不是拿地价格特别低，家大业大的开发商们也耗不起。所以在“二环时代”，除开集团背景、融资能力和成本这些底层要素以外，真正有效的竞争路径，事实上只剩下一条，那就是在基本相同的成本空间下，谁能做出更讨喜的产品，谁能做出更着迷的现场包装，谁更会讲故事更会做推广。
作为一家在重庆年销售额上百亿的企业，对这些变化，保利不可能没知觉。从天汇开始，无论是产品还是包装，保利貌似都开始试图摆脱自己“刚需王”的人设和形象，缘由是前面所说的：二环时代，是拼产品的时代，在这种背景之下市场对开发商的要求是，不换产品就换人。
除此以外，保利很可能还看到了二环时代的另一个趋势，那就是高价地的出路，正由“大而美”变成“小而精”，通俗的说就是产品要新要好，门槛还不能太高，毕竟随随便便就能花个大几百万买房的，并不是多数。
在保利的产品序列里，“和光系”是比较高端的一个产品系，第一个亮相的和光系产品是北京的和光尘樾，室内设计是邱德光，景观设计是李宝章，大面积采用了落地玻璃、产品做得很现代，把“光”这个元素演绎得很极致，在北京市场上反响也不错。至今为止保利在全国已经开发了5个“和光尘樾”，重庆的和光尘樾是第六个。
不过最近几年，重庆各大开发商所谓的高端系出现得太过频繁，其中有一些，建成以后看起来也不怎么高端，所以我猜大家对所谓高端系的话题，大概也没多少兴趣。
整个项目占地12.42万平米，总建筑面积约27.3万平米，分成了四个地块，容积率在1.8—2.5之间，在地块面积被划得越来越小的今天，项目规模已经算得上是比较大了。
首先推出的是最靠北的地块，容积率2.5，组团内总共有10栋楼，都是2梯4户的产品，楼层在17——26层之间。
这个组团在整个和光尘樾里，资源条件算得上是比较好的，因为地块的西侧有一块规划的市政绿地，应该是一个代建的公园，这个公园一方面加大了住宅和主干道之间的间隔尺度，另一方面也让业主多了一个可以休闲的去处。
项目的建筑规划设计方是汇张思，景观设计方是笛东，这两家机构名气没有北京和光尘樾的邱德光和李宝章那么大，很多同学有可能连这两个名字都没听说过。但事实上这两家机构还是很有实力的，打个比方来说，在重庆楼市上出现过的名字里，萨夫迪、斯特恩、福斯特、李玮珉等设计师或是设计机构，算得上是比较网红的，就像足球世界里的内马尔和姆巴佩，而汇张思和笛东这种公司，则更象瓦尔迪和坎特，名气没那么大，粉丝也没那么多，但技术实力很不错，算是行业里的中坚力量，且正在当打之年，和国内排名靠前的开发商都有过很多合作，其中不乏一些很好的产品。
比如在过去几年，金茂府和泰禾院子都是很红的项目，而好几座金茂府和泰禾院子的建筑设计方就是汇张思，而全国排名前二十的开发商里，不少都和笛东有比较多的合作，如果我没记错的话，有两家大开发商新一代的产品，景观标准都是笛东担纲在做研发。
所以单从技术能力上看，这两家机构的组合，比今天市面上不少项目背后的团队能力都要强一点，比保利过去多数项目的设计方来头都要大一点。
一是运用了LOW-E玻璃和铝板，把建筑外立面做得比较现代，这应该是保利进入重庆这么多年以来，外立面现代气息比较强、建筑颜值看起来挺年轻的一个项目，采光效果应该也会不错。
三是牺牲了一些车库使用面积，在不一样的区域，做了一些采光井，让自然光直通负二层，有一家我很喜欢但始终没进入重庆的开发商，名字叫仁恒，它在一些项目里做过类似的设计，效果很不错，但重庆这么做的，和光尘樾貌似是第一个，想想也对，“和光”嘛，光都没有那还和个毛线？
四是整个园区是大量的“两无”：无障碍、无锐角。按照原始地貌，这块地的最高点最低点之间、大约是有20米高差的，保利花了一笔不算少的钱，把整个地块填平了，让各种推车和轮椅都不用爬坡、更不用走楼梯；至于无锐角设计，通俗的说就是大部分设施和装置都没有锐角，导了圆角，是否更好看这个见仁见智，但对于业主的活动安全、尤其是小朋友的安全，毫无疑问是有意义的。
五是在入口处做了一个社区大堂、在社区大堂旁边做了一片水景，让入口部分有了一点仪式感。
六是做了6个功能设置和视觉效果各异的景观节点，以及一个超过1000平米的下沉式草坪。
七是在8/9/10三栋楼的底部，做了架空层，这三个架空层和整个小区园林连成一体，拓展了业主的活动空间。
八是智能化配置比较高，开门、开关窗帘冰箱灯光等等，都能够最终靠手机APP或是室内智能面板完成，据说还有一个智能窗，就是在窗户上安一个传感器，如果传感器检验测试到有雨水飘进来或是风力过大，就会自动关上，听起来有点新鲜。
如果说北区新兴板块的项目，平均设计水准在65——70分之间，那汇张思和笛东联手交出的这一份设计作业，我自己觉得有可能可以打到75分，它的建筑外立面、采光车库、景观功能配置和细节、智能化配置加在一起，挣到5——10分，应该不算过分。希望保利在施工建设的过程中能够做出很好的还原度，适当给它加点分，最后把它在北区同等面积和价格的范围的项目里，做成一个80分左右的项目。
在重庆楼市的“二环时代”，和光尘樾有很大的可能是保利新项目的一个小模板：更多的和“潮牌”设计机构合作，做更有现代气息、建筑外观更年轻、智能化配置标准更高的产品，原因就像前面说的一样，“二环时代”在很大程度上就是一个无障碍竞赛的时代，就是一个拼产品的时代，保利在和光尘樾上改变，应该是有意义的，至少从建筑外观看，它比保利过去一些项目要年轻好几岁。
按照面积划分，项目可大致分为两种户型产品，一种是建面90多平米的三房，一种是建面120多平米的四房，都是比较主流的面积段和户型格局，就不罗嗦讲了。
项目是精装销售，但目前还没有样板房呈现，也没看到配置清单，所以关于精装部分，只能等以后有时间再聊。
先说缺点，虽然以礼嘉悦来中央公园为代表的“再次向北”，已经轰轰烈烈的搞了好几年了，但无论是中央公园也好，悦来也好，礼嘉也罢，目前都有一个很大的缺点，那就是浓浓的工地感，围墙、大货车、塔吊……，是这些板块最鲜明的视觉符号，要达到今天照母山板块的视觉效果和生活氛围，应该还要三四年，所以对于想要在这些板块置业的客户，首先要有心理上的准备的代价就是时间。
不过从规划上看，项目配套条件还不错。它旁边的王家庄轻轨站，是一个集合了6号线号线号线的换乘站点，所以轨道交通条件比较给力；距离国博中心一个站，距离中央公园、以及中央公园板块的商业中心，直线公里左右。在教育配套方面，公立的悦来小学、悦来中学，私立的巴蜀和人和街小学、重庆8中，都在可接受的距离范围以内。12
综合来看，项目配套条件说得过去，产品设计也算比较给力，在重庆保利的项目里，它不是户型最大的、也不是最贵的，但却有很大的可能是建筑外观最年轻、智能化配置最高的，它不是最“壕”的保利，但有很大的可能是最“潮”的保利。
所以2020年，想在北区新兴板块、买套三房或是四房的客户，可以适当留意一下这个项目。
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